עובדה ידועה היא שבשנים האחרונות מחירי הדיור מאמירים ואף נרשמה עליית מחירים בתקופת הקורונה. ולצד רפורמה דרמטית שתכנס לתוקפה ביולי 2022 בתחומי חוק הרישוי העצמי, מבינים רבים כי עובדות כמו נקודת המפנה הדרמטית בחוק, בכוחן להערים קשיים נוספים בדרך לרכישה של דירה חדשה.
אבל כאשר מדברים על נדל”ן ובינוי, חשוב להבין כי בסופו של יום מדובר בכלכלה טהורה שמקיימת מיליונים; ולצד פעולות כמו רכישת נדל”ן , קיימות פעולות בדמות השבחה של נדל”ן קיים לשם קיום משוואה אשר בטווח הארוך מכניסה לבעלי נכסים קיימים יותר כסף – עובדה שמביאה את חלקם הישר אל זרועות היכולת שבמרכזה רכש של נדל”ן חדש, השבחתו שלו גם הוא, וחוזר חלילה.
כמעט כל אדם שנשאל, יעיד כי הנוף האורבני של גוש דן ובפרט של תל אביב השתנה ועודנו משתנה ללא היכר;
- עבודות הרכבת הקלה אשר החלו לפני מספר שנים הפכו את החיים העירוניים לקצת פחות נוחים, לצד הבטחה כי בעתיד הממש-לא-רחוק, תגיע הקלה. בד בבד, בעלי נכסים אשר ממוקמים בקרבה ישירה אל מסלולים כמו הקו האדום ובקו הסגול כבר לקחו לידיהם את ההחלטה להעלות את מחירי הדירות, עליות אשר לעיתים חוצות את קו ה-12%.
קראתם נכון: על אף שקווי הרכבת הקלה טרם החלו לפעול, בעלי הבתים או בעלי הבניינים, למעשה כבר מגלמים את ‘מחיר הקרבה לניידות אידאלית’ בעלויות רכישה וכן שכירות של נכסיהם. וכאמור בראש מאמר זה, לצד קשיים נוספים שהמערכת כולה חווה – כאשר הנושא שבדיון הוא כמה ארוכה תהיה הדרך לקניית דירה חדשה, מופיעים גם אתגרים כמו האמרה נוספת במחירי הדירות בגוש דן.
- מסלולי-אופניים חדשים לגמרי מכסים את אזור המרכז, עובדה אשר משמעותה ברמת נדל”ן הינה לא פחות ממחסור בחניות והפחתה פוטנציאלית של ערכי דירות.
בעלי-דירות כמו גם בעלי-בניינים שלמים מבינים כי חשוב מאוד להשקיע בקיומן של חניות פרטיות לרווחת דיירי-הבניינים. כאשר מדובר בבנייה חדשה – לרוב יהיה מדובר ב’עסקת חבילה’ והבניין אכן יגיע מגובה במקומות חניה – בין מעל ובין מתחת לפני האדמה
אם יש מסקנה שניתן להסיק מסעיף זה, היא שרכש של דירות חדשות הפך יקר יותר – גם עבור קונים בעלי אמצעים.
- בימים בהם אנשים אשר כבר רכשו דירה אחת מתבקשים לשלם מס רכישה על דירה שניה ומעלה, רבים הם בעלי הדירות אשר מבינים כי בשלב זה של חייהם – טוב יהא אם ישביחו את הנדל”ן הקיים שברשותם – ודאי באזור המרכז.
אז מה בעצם משביח נכסים ואיך ניהול בתים משותפים קשור לעניין?
ליווי בבקשת היתרי בניה, השבחת-מצב-הגג וזיפותו, התקנת לוחות סולאריים על הגג, טיפוח הגינה והחניה, חיפוי מחודש, חיזוק מרפסות; כל אלו מהווים מדגם מייצג של פעולות אשר יכולים בעלי בתים לבצע כאשר ברצונם להשביח את ערך הנכסים שברשותם.
ישנם בעלי בתים אשר בוחרים לקחת פיקוד על הליך שכזה (תוך הבנת התמונה השלמה אשר משמעותה בין היתר: ניהול והפקה של מספר קבלנים במקביל תוך איסוף כספים מבעלי-דירות נוספים), וישנם בעלי בתים אשר בוחרים באופציה של ניהול בתים משותפים באופן חיצוני.
במידה והמילים ‘ניהול ועד בית חיצוני’ זרות לכם, חשוב לציין כי ההחלטה על ועד בית חיצוני או למעשה ניהול בתים משותפים על ידי outsourcing הפכה לעניין שבשגרה – ודאי כאשר מדובר בתל אביב רבתי.
אז מה בעצם מביא בעלי בתים להחליט על ניהול בתים משותפים ב-OUTSOURCE?
- גביית כספים מדיירים
- ניהול הזמנת שירותים ממספר רב של נותני שירותי תחזוקה
- טיפול בגג הבניין
- עבודה מול העריה כמו גם חברות פרטיות להדברת מזיקים
- ניקיון הבניין
- טיפול בגינה
הרשימה לעיל סוכמת שש סיבות עיקריות אשר בגינן מחליטים בעלי בתים רבים באזור תל אביב והמרכז להוציא את כל נושא הטיפול בבניין לרבות השבחתו – אל גורם חיצוני.
ובעוד הרשת מציעה מספר לא מועט של בעלי מקצוע וחברות אשר ביכולתם לסייע כאשר מדובר בניהול בתים משותפים, ניתן לומר בזהירות שיש לבדוק מספר פרטים טרם ההחלטה על גורם זה או אחר.
יש לבדוק כי החברה מולה יתכן ותתנהלו היא כזו אשר מחזיקה בניסיון עשיר כאשר הדבר נוגע להשבחת מבנים משותפים.
יש לבדוק כי הגורם או החברה מולו אתם שוקלים להתנהל מקושרים אל מספר מספק של בעלי מקצוע, וחשוב כמובן לוודא כי בדקתם לפחות שלושה או ארבעה גורמים אשר מציעים ניהול ועד בית חיצוני או ניהול של בתים משותפים.
על ניהול בתים משותפים באמצעות ועד בית חיצוני ועל התמורות הישירות
ניהול בתים משותפים באמצעות חברה אמינה ומנוסה במתן שירותי ועד בית חיצוני משמעו לא רק הזדמנות להשבחת הנכס, כי אם גם ווידוא שכל מטלות התחזוקה והגבייה תבוצענה במלואן.
לכן, בטרם ביצוע בחירה בחברה זו או אחרת יש לוודא כי כלל פעולות אלו מוצעות לביצוע כחלק מהעסקה עם אותה חברה לניהול ועד בית חיצוני:
- שירותי ניקיון
- שירותי גינון
- ייעוץ משפטי במידת הצורך והכנה של כתבי-תביעה לאלו שמסרבים לשלם ועד-בית
- פתרון של מצב מוכר: ‘ועד בית לא מתפקד’
- אחזקה שוטפת של מערכות (מעלית, מפוח, גנרטורים, מיזוג מרכזי, גילוי אש, הדברה וריסוס מקצועיים ועוד)
חשוב שאותה חברה תוכל אף לטפל בתחומים שמשביחים את הנכס:
- שיפוץ וסיוד של חדר המדרגות
- זיפות הגג
- מעלון חניה
- שערים חשמליים
- מערכות אינטרקום
כל אלו ועוד בכוחם להביא כל בעל או בעלת דירה אל מצב אשר משמעו כי תחזוקת הבניין מתנהלת על מי מנוחות, ואף כי הליך השכרת דירות לשוכרים עתידיים ישנה עורו לדבר קל, נעים ונוח. כל אדם באשר הוא יעדיף לגור בבניין אשר נעים לגשת אליו, היות ובכל זאת מדובר בבית עבור רבים מאיתנו.
ועד אשר נגיע לנחלה בדמות בית פרטי הרחק מהעיר, כנראה שניהול בתים משותפים ע”י חברה חיצונית יעשה טוב לכל המעורבים בדבר.
