פינוי בינוי הוא הליך נדל"ן להשבחת הנכס ולהעלאת ערכו בשוק.
מהו פינוי בינוי
ברוב המקרים משרד הבינוי והשיכון מסווג שכונה מסוימת או אזור בעיר כמתחם המיועד לביצוע הליך פינוי בינוי או התחדשות עירונית. הסיבה לכך בדרך כלל היא שמדובר בבניינים ישנים שנבנו בסמוך לקום המדינה כך שנראותם אינה כה יפה . מעבר לכך הם אינם איתנים דיים למקרי רעידות אדמה ואינם כוללים ממ"ד .
המטרה היא לפנות את מלוא המתחם מדייריו בהליך מבוקר, להרוס את הבניינים הישנים ולבנות במקומם בניינים מודרניים ויציבים. בתום הליך הבנייה הדיירים יגורו בדירה חדשה בבניין המשוכלל על פי כללים והסכמים שייחתמו מראש.
בערים מסוימות, מכינים מראש בניינים חדשים והדיירים עוברים לדירות חדשות בבניינים הללו, אם הם מסכימים לעבור לשכונות אחרות .
איתור יזם שינהל את הפרויקט
כדי לקדם את התהליך, יש לאתר יזם בעל ניסיון בתחום זה המעוניין לבצע את הפרויקט.
הדיירים בוחרים בדרך כלל נציגות של כמה דיירים המאתרת כמה יזמים, נפגשת איתם ומגיעה למסקנות מי מתוך היזמים נראה להם המקצועי ביותר, יזם שגם קיבלו עליו חוות דעת חיוביות, מדיירים בבניינים אחרים שבצעו באמצעותו פרויקט דומה והם מרוצים מההתנהלות אתו ומהתוצאות.
עורך דין מקרקעין המייצג את הדיירים
במקביל, מגייסת נציגות הדיירים גם עורך דין מקרקעין המתמקצע בנושא פינוי בינוי כדי שילווה אותם בכל התהליך המורכב הכולל בדיקה מקיפה על היזם הנבחר, אמינותו, ניסיונו המקצועי בתחום ספציפי זה ואיתנותו הפיננסית . עריכת הסכמים רבים בין הדיירים ליזם, פעילות מול הרשויות וכל פעילות משפטית שתידרש על פי התקדמות המיזם.
עריכת הסכמים עם הדיירים
לאחר שנקבע מי יהיה היזם, הוא מבקש חוות דעת מקצועית משמאי שיעריך את ערכו של הבניין על פי התנודות בשוק כדי לקבוע את חלוקת הדירות באופן הוגן בין הדיירים הישנים ואת זכויות הבניה האפשריות.
במהלך המשא ומתן עורך הדין ונציגות הדיירים קשובים לבקשותיהם של הדיירים השונים ועושים כל שניתן כדי לרצות אותם. מסכמים עם כל דייר איזו דירה הוא יקבל במבנה החדש על פי כללים שייקבעו מראש,. מה גודלה של הדירה, מה היא תכלול ובאיזו קומה.
עם קבלת ההחלטה, חותמים הדיירים על ההסכמים הרלבנטיים . כדי שפרויקט פינוי בינוי ייצא לדרך נחוצה הסכמה מינימלית של % 80 מהדיירים בבניין. כמו כן נחתם הסכם המסגרת בין היזם לדיירים הכולל את ההסכמות לגבי כמות הדירות שייבנו, חלוקת כל הדירות לדיירים הוותיקים, זמני ביצוע ופרטים על הפיתוח הסביבתי, מגרש חניה וכל פעולה נוספת שיהיה עליו לבצע.
כל הדיירים יעברו לגור בדיור חלופי עד תום הפרויקט במימון היזם.
אחד מתפקידיו של עורך הדין המלווה את הדיירים הוא לדרוש ערבויות ובטחונות עבור הדיירים כדי ליצור הגנה כספית, אם יקרו דברים בלתי צפויים והיזם לא יוכל לסיים את הפרויקט כמובטח.
היתרי בנייה
השלב הבא הוא הכנת תכניות לבניין דירות כמספר הדירות שהיו בבניין הישן ובתוספת של זכויות בנייה עבור הקמת דירות נוספות שאותן ימכור היזם במכירה חופשית .סך הדירות שייבנו בפרויקט יהיה בין פי 2 לפי 4 מסך הדירות במבנה הקודם על פי ההיתרים.
התכניות שהכין היזם יוגשו לוועדה המקומית כדי לקבל היתר בנייה. הוועדה בוחנת את התכניות על פי הכללים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון, מבקשת שינויים או מאשרת את הפרויקט.
ביצוע הפרויקט מתחילתו ועד סופו בפועל
בתום כל ההכנות, מבצעים באופן מסודר את הליך פינוי הדיירים ותכולת דירותיהם לדירות חלופיות. לאחר שכולם עברו דירה, הורסים באופן מבוקר את המבנה הישן ובונים את הבניין החדש ובסיום הבנייה כל דייר עובר לדירה המגיעה לו על פי ההסכם .